通勤路線・住宅

立地を選ぶ際に電車通勤との関係で心掛けるべきいくつものこと

2020年2月12日

武蔵小杉駅周辺

このページでは首都圏の電車通勤と物件の立地選びについて箇条書き形式で解説します。

どれも役立つことばかりなので、立地選びに悩んでいる方は必見です。

首都圏の地価は鉄道中心に成り立っているので、鉄道を利用しないという人もチェックしておきましょう。

 

立地選びと電車通勤の関係で考えるべきこと

住宅の価値を図るうえで立地はきわめて重要な要素

隣人や近くのスーパー・コンビニなどは後から変わる可能性がありますが、立地そのものは変えられません。

「便利なところ(人気があるところ)ほど家賃・物件価格は高い、不便なところほど安い」のが不動産市場の大原則

とくに首都圏では鉄道の利便性が重視されます。

鉄道の利便性とは以下のとおり。

  • 都心から近い
  • 駅近く
  • 始発駅の近く
  • 都心に乗り換えなしで行ける路線
  • 急行や快速の停車駅

購入したマンションを将来売る予定なら、買う時点で売るときのこと(=将来の事情)も考えた方がよいでしょう。

これは普段、電車を使わない人も同じです。

田舎や外国だと駅前はさびれてたりスラム化していたりするけど、日本の首都圏は鉄道中心の社会。

速さと立地の関係を意識しよう

たとえば、都心の秋葉原駅まで30分かかるA路線のA駅と、同じく秋葉原駅まで30分かかるB路線のB駅を比べるとします。

A駅が秋葉原駅まで20km、B駅が秋葉原駅まで30km離れているとすると、B駅の方が都心から離れているのでB駅周辺地価は安いのが普通です。

しかし、距離が10kmも違うにもかかわらず所要時間は同じです。つまり、速い路線の駅ほど地価におトク感が出てくるわけです。

各停しか停まらない駅よりも快速停車駅の方が地価が高いのはこのためです。

なお、このようなおトク感や、それとは逆の損失感がすべての地域で距離に比例して正確に反映されているわけではありません。

こういうところを研究するとよい物件にめぐりあえます。

首都圏の不動産価格は山手線沿線から外側の郊外に向かって離れるほど下がる

たとえば、東急東横線の地価は渋谷駅から下りに行くほど下がります。

しかし、下りの横浜駅に近づくとふたたび上がります。

横浜駅は神奈川県でNo.1の大きな駅であるため需要が上がるからです。

需要が上がると価格も上がるよ。

都区内の家賃は西高東低、その延長で神奈川方面の方がやや高く、千葉・埼玉方面の方が安い

東京23区の東(城東)は標高が低く下町と呼ばれるエリアが広がっています。このあたりの大手私鉄は京成と東武伊勢崎線くらいです。

下町は木造住宅が密集しているうえに道幅が狭い。これは大地震が発生したときに延焼しやすくて危険だよ。

一方、23区の西~南は山手と呼ばれており、下町よりは標高が高いです。

このあたりは標高の高さに加えて、東急、小田急、京王、西武といった大手私鉄や財閥企業が不動産開発や土地のブランド化に積極的に動きました。そのため平均的には家賃が高いわけです。

金持ちは標高がやや高いところを好む傾向がある。

しかし、たとえば川崎市の武蔵小杉駅周辺はもともと標高の低い工業地帯で地価が安かったにもかかわらず、都心にまあまあ近いということでデベロッパーがタワマンバブルを起こしました(工場は移転)。そして2019年には水害に見舞われました。

要するに東京南西・神奈川北東のブランド化した地域であっても土地の内実を見極めることが重要だといえます。

「都心に近いタワマンってかっこいい」みたいな感じだけで選ぶのは危険。ハザードマップや実際の様子を確認しつつ選ぶことが重要。

人によっては2つ以上の目的地を考慮した立地にすべき

たとえば大学生の場合、1・2年生で通うキャンパスはC駅近くだけれども、3・4年生で通うキャンパスはD駅近くという場合があります。

また就活は都心が中心ですし、体育会やサークルが使うグラウンドは郊外にあったりします。

社会人についても、人事異動や会社移転を考慮してさまざまな支店勤務に対応できる立地に住居を構える方がよい場合もあります。

乗り換えが多い路線はさまざまな目的地に対応しやすいよ。

雨の日の事情も考えるべき

雨の日は最寄り駅までのバスが混雑しますし、自転車では行き来しにくくなるからです。

一人暮らしか、ファミリーか、シニア世帯かで優先する要素は異なる

一般論としては、単身者は勤務先に近いことや娯楽の充実を優先する傾向があります。一人暮らしなら都会で間取りが狭かったり、繁華街が近くてうるさくても問題ないと考えやすいからです。

次にファミリーの場合は、家族のために広い物件を買えるエリアか、駅前にいかがわしいお店が少ないか、子ども向け施設が充実しているか、郊外なら座って通勤できるかを優先します。

最後にシニア世帯は、自家用車をもたないとすれば病院やスーパーがすぐ近くにあり、なおかつ路線バスが充実している方が望ましいです。

もちろん、人によって住みやすさにもとめる要素は異なりますので、一般論からハズレても全然おかしくありません。

子ども向け施設とは、保育所、公園、児童館、学校など。

駅近くは便利だが、朝から晩まで電車やパチンコ店の音がうるさかったりする

駅近くといっても地下駅と地上駅と高架駅、そして都会の駅近くと郊外の駅近くでは事情が違います。

うるさい度の序列は地上駅>高架駅>地下駅。

都心の駅前はにぎやかなのが基本ですが、都会の住宅街の地下駅の地上部分は意外と地味だったりします。

京葉線の越中島、南北線の西ヶ原と志茂、副都心線の雑司ヶ谷、大江戸線の牛込神楽坂などは23区内なのに地味な地下駅の典型。
同じ駅なのに北口はにぎやかな繁華街で、南口は静かな住宅街なんていうパターンもあるよね。

勝どき駅や武蔵小杉駅などタワーマンションが多い地域だと、朝のラッシュ時は通勤客が殺到するため駅の中に入るまでの時点で混雑する

行政や鉄道会社も対応しようとしていますが、なかなか難しい模様。

ただ、都心の職住近接型のタワマン人気はまだ堅調な見通し。

物件から最寄り駅までの距離は「1分=80m」で計算しなくてはならないと法律で定められている

駅まで徒歩〇分というのは歩く距離に基づく「単純な時間」。

つまり、距離の割に駅までの途中に信号や踏切が多くあって待ち時間が長いと、駅まで意外と長くかかるのです。

2駅利用可という宣伝は両方の駅から中途半端な距離にある、どっちつかずの駅の場合も

どっちつかずの駅よりは、どちらかの駅に近い方がいいかも。

高級住宅街は意外と不便な場合が多い

高級住宅街は地価が高く、そこの住民は自家用車を使い、街に治安や静かさを求めます。

つまり、高級住宅街に路線バスはあまり必要ありませんし、騒がしい安売り量販店の経営は利益の面でも住民との相性の面でも合いません。

東京都港区は高所得者と坂が多い街として知られているよ。坂は歩行者や自転車にとっては不便だけど自家用車なら坂を無効化できるからね。

通勤時の電車事情

山手線での移動距離は短い方が所要時間の面でも家賃の面でもいい

首都圏の鉄道簡略図

上の画像は首都圏の鉄道路線を簡略化したもの。真ん中の緑の楕円は山手線を意味します。

たとえば、品川駅に勤務する人は池袋の北西方面の郊外に住んでいる率が低く、品川の南方面に住んでいる率が高いはずです。

なぜなら、品川から南に行くほど(山手線圏内から遠ざかるほど)家賃は下がる傾向にありますが、品川~池袋という同じ山手線上では家賃が同じような高い水準だからです。

都心からの帰り道についていうと、下り電車に乗るなら家賃が安くなる方へ向かうのが合理的であって、家賃が変わらないエリアを移動するのは不合理なのです。

まあ例外的なパターンもありますが。

JRと私鉄が近い距離で並走している場合、JRの方が速くて混んでいる場合が多い

JRは駅数が少なく、線形もよいですからスピードが出せます。

また駅数が少ない分、JRの方が駅前の不動産が貴重といえますが、私鉄はグループ一体で沿線開発に取り組んでいるので地価は私鉄の方が高い場合もあります。

マンションの広告によくある「都心まで電車で〇〇分」という文は、昼間の最速列車を使った例である場合が多い

大抵の路線ではラッシュ時の所要時間はもっと長くなります。

ただし、地名と距離に関する縛りは大してありません。

たとえば、東京で有名な高級住宅街として成城があります。

この成城という地名には大きなブランド力があるため、成城から離れた地域にある建物でも「成城」という地名を使っているのです。

都心から近い駅でも急行・快速の通過駅だと意外と本数は少ないという場合もあり

たとえば、小田急線の南新宿~代々木八幡は3本につき2本は通過列車という感じです。

上りに向かうときに路線の選択肢は複数あった方が便利

たとえば横浜~品川までの区間は京急線とJR線、津田沼~市川までの区間は京成線と総武線が並走しています。

ただ、これはいざという時に便利というくらいのものでそんなに重視すべき要素ではありません。

地下鉄は所要時間は普通だとしても、階段が長いと疲れたり時間がかかる

地下鉄駅にはエレベーターやエスカレーターも充実しつつありますが、ラッシュ時は余裕がなかったりします。

あと銀座線は浅いところを走っていますが、都営大江戸線や都営新宿線は深いところを走っています。

鉄道会社の事情

大手私鉄はグループ傘下に沿線の路線バス会社・小売(スーパーやデパート)・保育園・不動産会社・観光施設などをもっている

それはJRにもありますが、どちらかというと私鉄沿線の方がきめ細かいです。

最寄り駅までバスを使うならバスの本数や終バスの時刻もチェック。

首都圏の路線はラッシュ時に女性専用車両を設けている場合が多いが、構造上の都合からいって女性専用車両を設けていない路線もある

こういう路線は6両編成と短かったり、15両編成と10両編成が入り混じっていたりします。

心配な方は女性専用車両の事情をあらかじめ調べておきましょう。

都営地下鉄は山手線外側の公営団地の通勤・通学需要に対応しているので昼間の客数は少なめ

一方、東京メトロは都心の商業地やオフィス街、官庁などを中心に走ります。

都営地下鉄と東京メトロでは東京メトロの方が混雑率は高いですし、地価も高い傾向があります。これは両者の経営統合が難しい主因でもあります。

JRの東海道線、東北線、武蔵野線などは深夜も貨物列車が行きかう

JRも私鉄も旅客列車は寝台列車というわずかな例外を除いて深夜1時半~4時半くらいの時間帯は運行しません

しかし、JRの貨物列車はそういった時間帯でも運行します。深夜帯の騒音を気にする方は貨物列車が近くを通らない場所をおすすめします。

総合的に考えるべき事情

小さな自治体は中心の駅周辺の住みやすさが市の住みやすさと直結しているが、大きな自治体や細長い自治体はそうではない

町田市と小金井市の対比

上の画像は左が東京都小金井市の白地図で、右が東京都町田市の白地図です(縮尺は同じ)。

で、小金井市の中心駅である武蔵小金井駅は市の真ん中に近いところにあります。

それに小金井市はの面積は11.3平方キロメートルと小さく、自治体の形は細長くありませんから、駅周辺の住みやすさと市全体の住みやすさが直結しているのです。

しかし、町田市のように長い形をしていると、南東部と北西部では様子がかなり違ったりするのです。

実際、町田市の南東部にある町田駅は繁華街ですが、北西にある相原駅の近くは田舎っぽいところです。

大きな自治体や細長い自治体は同じ市内でも地域によって結構違うことに注意しましょう。

たとえばJR中央線は京急線よりも平均的には便利な路線だが、品川近辺や羽田空港方面への通勤通学なら京急線の方が便利

世間一般の平均的な利便性と、あなたにとっての便利な路線は違います。

2000年以降のトレンドとして都心回帰があったが、今後は変わるかも

2000年以降は都心の職住近接型のマンションの人気が高まりました。この方が通勤時間は短くなります。

しかし、2020年には世界的に病が流行したため、日本でも在宅勤務が推奨されました。

テレワークによる在宅勤務がすすむとすれば、都心の職場に近い物件を買わなくても済みますから、今後は郊外の人気が高まることもありえます。

都会に慣れると大抵の人はせっかちになって10分くらいの待ち時間でも長いと思ったりします

地方から上京する人は「私の田舎は列車は2時間に1本とかだったから、都会では10分程度の待ち時間はヘッチャラ」と思うかもしれません。

しかし、人間は慣れてしまう生き物なのです。

住みたい街ランキングの上位に入る街はオシャレなイメージがあるが、家賃や物価がイメージ先行で割高だったりと意外と満足度が低い場合も

住みたい街(住民になる街)と訪れたい街(客になる街)は違います。

そして何よりも自分の眼と足で確かめましょう。

物件から駅まで実際に歩いてみよう。その際にグーグルストリートビューも便利。

平日と土休日、昼間と夜と朝では様子が大きく変わる街もありますから要注意。

また自分の住居の最寄り駅だけでなく、職場・学校側の最寄り駅、途中の乗換駅などもチェックしましょう。

グーグルストリートビューは昼間に撮影された様子だよ。治安に敏感な人は夜の様子や街灯の有無なども探るべき。

コストはトータルで考えよう

たとえば、家賃が安い郊外駅は運賃や定期代が高い場合があります。

会社員の交通費は会社負担でしょうが、子どもの定期代は自己負担です。

学生には学割があるとはいえ、その恩恵は低めの路線もあります。

あるいは、ガスについては郊外や田舎に多いプロパンガスよりも都市ガスの方が安いです。

また都会では自家用車がなくても生活できますが、家賃が安い郊外や田舎では自家用車が必要な場合が多いです。

つまり、生活費はトータルで判断すべきです。

駅から近いほど住宅価格は高くなるけど、駅に近いとバス代や駐輪代もかからない。

何もかも完璧な物件は存在しないので、とにかく比較しよう

たとえば、持ち家の売却においては一社だけでなく複数の会社から見積もってもらうのが基本です。

そうやって比較した方が妥当な価格がわかるからです。

買うときもこれと同じ発想で「G駅周辺以外はありえない」と思い込むのではなく、「G駅とF駅ならG駅の方がマシだけど、H駅と比べると意外とH駅も悪くない」というように比較しましょう。

そうやって比較しまくると、よりよい物件にめぐり会えます。

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